Уйти от дискриминации: изменения правил капремонта не должны ущемлять права жильцов домов со спецсчетами

В последнее время профильными экспертами было разработано и предложено к рассмотрению ответственными органами власти немало мер, призванных усовершенствовать систему капитального ремонта за счет средств, накопленных на специальных счетах проживающими в многоквартирных домах (МКД). В частности, предлагается обязать собственников жилья при выборе спецсчета для взносов на капремонт выбирать также и организацию, которая будет взыскивать с них соответствующие долги, повысить порог перехода со спецсчета в так называемый «общий котел» при недостаточной собираемости — с 50 до 75%. Эта новелла в случае ее принятия подразумевает, что при превышении объема задолженностей по взносам выше 25% (а не 50%, как сегодня) МКД будет передаваться в управление региональному оператору. Выдвинуты были и другие предложения, авторы которых искренне рассчитывают, что их принятие поможет жителям домов со спецсчетами четче платить взносы и в целом избавит эту часть системы капремонта от наиболее вопиющих недочетов и сделает ее более эффективной.

О том, так ли это и что надо предпринять, чтобы реформирование системы спецсчетов оказало на нее не косметическое, а реальное позитивное воздействие, «Стройгазете» рассказала директор направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города» Ирина ГЕНЦЛЕР:

«Проблему задолженностей по взносам на капремонт решать надо. Но сейчас нет реальных механизмов их взыскания с должников, поэтому сомнительно, что предлагаемые инициативы с выбором организации по взысканию долгов и некоторые другие приведут к позитивным изменениям. Хорошо, давайте передадим дома с задолженностью на спецсчетах в управление регоператорам. Но известно, что не все дома, которые сегодня ими управляются, имеют низкую задолженность. И что тогда делать? Опять переводить такие дома на спецсчета? То есть симметричности в отношении регулирования разных способов формирования фондов капремонта нет.

Есть и еще один момент, подробно обсуждавшийся на заседании рабочей группы Комиссии по ЖКХ Общественного совета при Минстрое России, эксперты которой занимаются данной проблематикой. Дело в том, что все эти меры фактически направлены против специальных счетов, так как ужесточают механизмы их регулирования для собственников. К ним примыкает и предложение лишить управляющие компании (УК) права быть владельцами спецсчетов. Но его реализация приведет к серьезной перестройке всей системы капремонта.

Напомню, что сегодня УК владеют примерно третью всех спецсчетов. И если их лишат данного права, то жителям таких МКД некуда будет податься, кроме как к регоператору, то есть они должны будут или уйти в «общий котел», или поменять владельца спецсчета на регоператора. И тогда у регоператора вообще сконцентрируется все: и «общий котел», и спецсчета.

Подобное развитие системы капвзносов, если оно произойдет, тоже вызывает большие вопросы. И в целом, если люди увидят, что выходит новый закон, который содержит очередные нападки на спецсчета и ужесточения для этого способа капремонта, то ни к чему хорошему это не приведет и никакие реальные проблемы не решит. Тогда как самая реальная проблема состоит в том, что люди в домах со спецсчетом для того, чтобы начать делать капремонт даже в тех ситуациях, когда согласно региональной программе для этого наступает необходимый срок, должны принять решение об этом на общем собрании двумя третями голосов от общего числа собственников помещений в МКД. И это самый настоящий непреодолимый барьер, так как люди хотят провести капремонт, который они обязаны сделать, но часто не набирают необходимое количество голосов для одобрения такого решения и не могут его реализовать. И когда из-за этого ремонт не делается, то дом переводится в «общий котел», что явно несправедливо.

Поэтому прежде, чем говорить о необходимости переводить МКД с долгами по спецсчетам в другой режим, давайте для начала хоть что-то сделаем для таких домов. Например, снизим до 50% барьер количества необходимых для принятия решений голосов.

К слову, в случае, если ремонт в МКД со спецсчетом по срокам будет точно совпадать со сроками региональной программы для этого дома, то зачем вообще для принятия такого решения даже 50% голосов? А вот если есть намерения провести ремонт раньше или реализовать в доме еще какие-то дополнительные работы, то пусть будет норма о том, что необходимо и более 50% имеющихся голосов для такого варианта. Но пока все такие моменты не принимаются в расчет. И приходится констатировать, что на эти реальные проблемы законодатели закрыли глаза.

Между тем, с домами, которые находятся в «общем котле», дело обстоит просто. Для таких МКД тоже действует норма о том, что для принятия решения необходимо собрать две трети голосов собственников. Но если собственники его все-таки не приняли, то это не страшно, и его за них примет орган местного самоуправления. То есть опять же хочется спросить о том, где справедливость? Поэтому можно заключить, что пока что те или иные предложения, направленные на совершенствование ремонтов в домах со спецсчетами, затрагивают лишь верхушку айсберга, но не способны решить реальные, глубинные проблемы в этой сфере.

Хочется также отметить, что сегодня одно из существенных препятствий, затрудняющих управление МКД со спецсчетам, состоит в том, что когда на таком счете не хватает накоплений для финансирования капремонта, то его сделать нельзя. При этом занять деньги или взять кредит на цели ремонта в таком объекте сегодня практически невозможно. Между тем, жители, чьи дома ремонтируются из «общего котла» (и при этом недостаточно перечисляют в него средства), вообще не интересуются тем, что у них накоплений не хватает — ведь регоператор все равно возьмет деньги из «общего котла», перечисленные в него более ответственными собственниками других домов, и сделает ремонт в МКД, жители которого не торопятся перечислять взносы.

То есть какой аспект ни возьми, по отношению к домам со спецсчетами имеет место дискриминационное и предвзятое отношение. И складывается впечатление, что очень многим хочется, чтобы системы спецсчетов вообще не было. А ведь ее наличие соответствует общей идее, заключающейся в том, что люди, владеющие частной собственностью в виде недвижимого имущества, должны за нее самостоятельно отвечать. Ответственность за нее не должна являться общегосударственной задачей, и когда кто-то все-таки за нее берется и хочет поголовно все дома передать в ведение государственного регоператора — это значит, что дело обстоит совсем плохо».